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    2012年8月2日，在京舉辦“未來五年中國房地產住宅市場趨勢研究”房地產金融報告發布儀式，對未來五年房地產住宅市場趨勢作出預測，與會嘉賓還就未來房地產企業轉型提出建議。

　　一時間，更嚴厲的房地產調控政策會否出臺成為熱門話題，調控會否造成房地產行業的又一輪洗牌？房產企業該如何危中擇機？

　　住宅市場平穩增長剛需將主導住宅市場

　　報告顯示， 2010年-2011年，中央加強土地供應，全國住宅用地供應面積連續兩年突破10萬公頃，明顯高于2005-2008年間（約6萬公頃）；同時，土地價格2011年開始漲幅明顯放緩，也為未來幾年住宅市場供應量的平穩增長奠定基礎。

　　預測2016年，住宅銷售面積、新開工面積、竣工面積分別為14億平米、27.6億平米、11.3億平米，復合增長率分別為8.3%、14.5%、7.8%，增速相比前幾年有所放緩；銷售均價為6428元/平方米，復合增長率為5.5%。

　　同時，報告認為在住宅市場整體平穩增長的同時，未來五年乃至更長時間，政府將加大中小套型用地的供應；并繼續鼓勵和支持剛性需求。而城鎮化率穩步提高、城市群日趨成熟以及特殊的人口年齡結構等因素，為剛性需求增長帶來支撐，未來剛需市場規模將繼續擴大，占整個市場的比重仍將超過六成。

　　房企轉型“輕資產”模式效率優勢是關鍵

　　北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹博士提出調控背景下房地產企業從重資產向輕資產戰略轉型。

　　杜麗虹博士指出目前房地產上市企業數據顯示，毛利潤率在行業排名中靠前，但資產周轉率排名倒數。根據反映股東權益投資回報水平的核心指標計算，利潤率和周轉率共同決定了回報率。

　　在未來，隨著預售款的監管、土地款的加速支付和信貸政策的嚴控，長期來看地產企業的財務杠桿在降低；同時調控背景下，資本成本在上升，房屋升值速度在減緩，利潤率的上升空間也受到限制；那么未來股東回報的提升將更多依賴于資產周轉效率的提高。

　　從而地產企業將從儲備更多的土地賺取資產升值收益為主的“重資產模式”走向賺取資產升值收益為主的“輕資產模式”。

　　杜博士認為，輕資產戰略下需根據企業的價值鏈優勢來選擇最適合的商業模式，即期權、代工、定制開發、托管模式、售后回租等，并以最恰當的方式來吸引資本資源，從而實現效率資源與資本資源的最有效結合；同時根據業務線的風險收益特性選擇最適合的金融模式，即基金平臺、私募債權平臺、證券化平臺，以此組合最恰當的資本資源，實現產品線與金融投資人之間的風險收益匹配。

　　海外融資好景不再長期收益型基金前景好

　　兆陽國際房地產高級合伙人關博仁認為目前房地產企業從海外上市及貸款的資金融資渠道存在障礙。

　　在歐債危機、美國經濟裹足不前、政府對房地產市場調控決心堅定的影響因素下尋求海外上市并不是好時機；同時由于歐債危機或全球的金融風暴往往由于總行的銀根緊張，歐美銀行回收在亞洲的貸款可能導致企業無力償還負債而破產，因此海外貸款也存在很大風險。

　　關博仁認為，房地產企業融資仍存在新路徑，例如參考北美模式（結合開發與基金管理），定位于高級開發商，尋求機構投資者（非基金而是基金背后的出資人，如養老基金）作為合作對象使其成為成熟物業的長期持有者從中獲得收益，此類房地產基金也將成為長期收益型基金。