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當前全國市場成交量回升、各類銷售指標數據或增速降幅縮小，但樓市調控政策從嚴執行依舊，從全國房地產市場銷售狀況來看，市場仍處于低迷期的復蘇階段。

　　市場基本面向正常水平回歸

　　首先是看前三季度全國土地出讓金及面積的基本指標，國家統計局公布數據顯示，今年1-9月，房地產開發企業土地購置面積2.6033億平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月擴大0.3個百分點；土地成交價款5309億元，下降11.0%，降幅擴大3.4個百分點。盡管下半年以來各地政府頻繁推地形成 “推地潮”，近期部分龍頭房企也加快拿地節奏，但仍以高性價市中心優質地塊為主，土地市場交易還沒有呈現出全面回升的狀態。

　　其次，從上市開發企業資產負債情況來看，第二季度平均資產負債率還是比較高的，在73.67%左右。整個1-9月在庫存壓力不斷加大的市場背景下，房企自籌資金依舊在增長，融資難度相對較高，整個行業資金相對比較緊張的局面的基本面還沒有改變。

　　第三、整個第三季度房地產投資的增速還是下滑的，雖然說還是增長，自2012年8月房地產投資增速出現了首次回升，但是同比增速是下滑的。國家統計局數據顯示，2012年前三季全國房產開發投資51046億元，名義增長15.4%，扣除價格因素后實際增長13.8%，比上半年回落1.2個百分點，比上年同期回落16.6個百分點。如果剔除保障性住房的投資因素，那么商品房的投資增速下滑應該是驚人的。

　　第四、盡管已經有幾家企業已經接近完成年度銷售業績指標，多家企業目標完成率表現也較為搶眼。但從2012年139家上市房企公布的半年報來看，同策咨詢研究中心數據顯示，銷售凈利率正增長的僅為54家，85家出現負增長，房企整體盈利能力不容樂觀。

　　第五、全國商品房銷售狀況向 “正常水平”回歸。雖然說今年3月以來的市場成交量在全國都出現一定程度的回升，直至2012年8月起全國商品房的銷售量增速降幅才開始收窄，但并沒有出現大幅反彈。

　　四季度仍是剛需成交放量期

　　同策咨詢研究中心數據顯示，過去20年間，中國GDP總量增長了17.51倍，年復合增長率15%；新房年交易金額增長了138.58倍，年復合增長率28%，新房年成交面積增長了25.64倍，年復合增長率18%。有意思的是，GDP和新房年交易金額與新房交易面積的統計相關性（R2）也分別高達98.14%和97.91%，實在是“唇齒相依”。

　　就全國而言，政策面“降息”、“降準”與樓市“微調”形成市場疊加效應，這個疊加效應對于房地產市場繼續“放量”起到刺激作用，預計整個下半年樓市成交量將好于上半年，成交方面剛需應該在第四季度繼續保持 “放量”。

　　在價格方面，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，房價年內出現大幅反彈的可能性幾乎沒有，但是房價下跌的動力會逐步消失，未來房價有可能表現為降幅收窄，或微幅漲價。

　　就具體需求而言，無論是一線城市，還是二三線城市，對于首套房置業者來講，由于“微調”政策的繼續，為首套房自住需求進一步放量入市提供了機會。應該說，現階段仍然是自住需求最佳的購房時間窗口，在降息、降準及各種微調等多種因素綜合作用下，以首套房置業為主的需求將會繼續積極入市，延續之前成交量回升的局面。

　　對于改善型需求以及部分投資型需求來講，今年4-7月中高端成交的放量一定程度上推升了整個市場的成交均價，因此在下半年尤其是8月之后各地樓市調控政策出現了不同程度的在執行層面的收緊，盡管沒有新的調控政策出臺，但是政策從嚴的執行影響了中高端樓市的繼續放量。

　　調控將防房價報復性反彈

　　今年樓市已進入下半場，2012年經濟探底與轉型的一年將是房企之間決定勝負的關鍵一年。在未來房企尤其是大型房企必須在規模與利潤率兩方面同時占據優勢方可在未來有自己的立足之地，否則，會遭遇被市場邊緣化。