一、總體情況
(一)地價水平小幅上漲，環比、同比增長率加速上升
2013年第二季度，全國主要監測城市地價總體水平為3226元／平方米，商服、住宅、工業地價分別為6044元／平方米、4799元／平方米和684元／平方米。
圖1 全國主要城市分用途地價水平（元/平方米）
綜合、住宅、工業地價環比增速持續上升，商服地價增速略有放緩。第二季度，全國主要監測城市綜合地價環比增速為1.62%，較上一季度增加了0.15個百分點，且已連續五個季度加速上升；住宅、工業地價環比增速分別為2.06%和1.25%，較上一季度增加了0.29和0.39個百分點；商服地價環比增長率為1.34%，較上一季度放緩了0.73個百分點。
圖2 全國主要城市分用途地價環比增長率曲線圖（%）
地價同比增幅持續加速上升，步入較高位[2]運行。第二季度，全國主要監測城市綜合、商服、住宅、工業地價同比增長率分別為5.11%、5.48%、6.13%、3.79%，較上一季度分別上升了1.25、0.95、2.01、0.52個百分點，地價同比增幅連續三個季度加速上漲，整體漲勢步入較高位區間運行。
圖3 全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖（%）
重點城市定基地價指數穩中有升。第二季度，以2000年為基期的重點城市綜合、商服、住宅、工業地價季度指數分別為208、218、242、167，分別較上一季度增加了4、2、6和2個點。
圖4 2000-2013年第二季度重點城市分用途地價指數
重點監測城市中，地價總體水平為4512元／平方米，較上季度增長2.0%，較去年同期增長6.32%。商服、住宅和工業地價水平分別為7732元／平方米、6642元／平方米和862元／平方米；環比增長率分別為1.06%、2.52%和1.80%；同比增長率分別為5.79%、7.40%和5.21%。
(二)三大重點區域綜合地價水平保持上升態勢，同比增幅較大；珠江三角洲地區各用途地價環比、同比均高于其他兩大重點區域，且同比增長率處于高位或較高位運行
2013年第二季度，三大重點區域綜合地價水平均高于全國總體水平，保持上升態勢。長江三角洲、珠江三角洲、環渤海地區綜合地價水平分別為4770元/平方米、4552元/平方米、3465元/平方米。
圖6 2013年第二季度三大重點區域地價水平（元/平方米）
圖7 2013年第二季度三大重點區域綜合地價增長率（%）
從環比增長率看，三大重點區域綜合地價增長率分別為1.09%、2.91%和0.97%。其中，珠江三角洲地區平均增幅高于全國和長江三角洲地區、環渤海地區平均水平，為加速上升，增速較上一季度增加了0.38個百分點，而長江三角洲地區和環渤海地區的平均增速較上一季度放緩了0.16和0.12個百分點，屬于減速上升。
圖8 三大重點監測區域分用途地價環比增長率（%）
分用途看，三大重點監測區域各用途平均地價環比增幅均穩定增長。其中，珠江三角洲地區平均地價環比增幅均高于其他兩大重點區域平均水平，該地區商服、住宅、工業地價環比增長率分別為3.21%、4.21%、1.92%。從重點區域內各監測城市看，珠江三角洲地區監測城市地價較其他兩大重點地區監測城市具有更明顯的上升趨勢，特別是廣州和佛山市順德：廣州市的住宅地價環比增速達到5.54%；佛山市順德的商服、住宅、工業環比增速分別達到9.54%、4.64%、4.26%。長江三角洲和環渤海地區各用途平均地價環比增幅相對較為平穩，長江三角洲地區商服、住宅、工業地價環比增幅分別為1.34%、1.55%、0.53%；環渤海地區則為2.24%、1.29%、0.21%。
從同比增長率看，珠江三角洲地區綜合地價增速處于高位運行，達到8.78%，遠高于全國及其他兩大重點區域，較上一季度上升了2.70個百分點；長江三角洲和環渤海地區綜合地價增速均低于全國平均水平，分別為3.75%和3.68%，較上一季度分別上升了0.80和0.79個百分點。
分用途看，珠江三角洲地區商服、住宅、工業地價同比增速處于高位或較高位運行，且明顯高于全國和其他兩大重點區域各用途地價平均增速，分別達到7.25%、10.75%和7.69%，分別較上一季度上升了1.32、5.13、1.25個百分點，其中，住宅地價增速最快。珠江三角洲地區的監測城市各用途地價增幅整體高于其他區域內監測城市水平，其中，深圳市商服、住宅、工業地價同比分別達到7.56%、15.46%、15.21%，廣州市、佛山市順德區、中山市各用途地價同比漲幅均在5.0%～12.0%之間。長江三角洲和環渤海地區的商服和住宅地價同比增幅較大，其中，住宅地價增幅分別達到4.48%和4.47%，較上一季度分別上升了1.95和1.40個百分點；商服地價增長率分別為4.27%和4.48%，較上一季度分別上升了1.25和1.90個百分點；兩大重點區域的工業地價增速則為減速上升，分別較上一季度放緩了0.56和0.27個百分點。
圖9 三大重點監測區域分用途地價同比增長率（%）
(三)東中西部地區綜合地價穩中有升，同比增幅均超過5.0%，處于較高位運行
2013年第二季度，全國重點城市中，地價水平呈東高、西次、中低的布局。東部地區平均地價高于全國和中西部地區，西部與中部地區平均地價較接近且均低于全國重點城市平均水平。
圖10 2013年第二季度東中西部地區重點城市地價水平（元/平方米）
從環比增長率看，東中西部地區綜合地價增速均保持小幅上升趨勢，其中，東部和中部地區綜合地價為加速上升，較上一季度分別上升了0.09和1.09個百分點，增幅分別為2.08%、2.44%；西部地區綜合地價為減速上升，增長率為1.31%，較上一季度放緩了0.39個百分點。
從同比增長率看，東中西部地區綜合地價持續上漲，增幅均超過5.0%，進入較高位區間運行，增幅分別為7.15%、5.73%、5.14%，分別較上一季度上升了1.49、1.34和1.25個百分點。
圖11 2013年第二季度東中西部地區重點城市綜合地價增長率（%）
(四)地價環比上漲的城市個數繼續增加，但近半數城市綜合、住宅地價環比增長率處于平穩區間；住宅地價同比漲幅超過5%的城市接近四成
2013年第二季度，全國主要監測城市的綜合地價環比、同比增速持續上升。綜合地價環比增速上漲的城市為95個，其中5個城市的漲幅高于3.0%；7個城市的增長率為負；共計52個城市的漲幅位于-1.0%～1.0%之間。與去年同期相比，城市綜合地價整體持續上升，漲幅超過5%的城市由上一季度的26個增加至本季度的38個，其中，呼和浩特、深圳、安陽、佛山市順德的地價漲幅超過10.0%；漲幅為負的城市降至5個，其中，雞西降幅最大，為-3.28%，溫州地價下降的幅度縮小到-1.18%。
住宅地價與綜合地價變化趨勢保持一致，漲幅繼續呈上升態勢。環比增幅上漲的城市由上一季度的92個增至94個，漲幅超過3.0%的城市集中在東部和中部地區，東部包括廣州(5.54%)、佛山市順德(4.64%)、寧波(3.67%)、湛江(3.56%)、汕頭(3.44%)、上海(3.38%)、南京(3.08%)；中部有太原(7.59%)和長沙(3.38%)，46個城市的漲幅穩定在-1.0%～1.0%。與去年同期相比，漲幅超過5%的城市由上一季度的28個增至本季度的40個，其中超過10.0%的城市有呼和浩特、深圳、安陽、太原、黃石、廣州、包頭、上海、廈門；增幅為負的城市減少至6個，僅為上一季度的一半。
圖12 70個大中城市中新建住宅銷售價格和105個城市住宅用地價格環比上漲的城市數量統計情況
(五)異常交易地塊數量環比、同比增加明顯，土地市場高溢價風險值得關注
截至2013年6月30日，二季度上報異常交易地塊115宗，較上一季度增加36宗，增幅為50.6%，與去年同期的50宗相比，數量大幅上漲；溢價率方面，2013年二季度上報異常交易地塊平均溢價率142%，比上一季度上升了22個百分點，比2012年二季度的平均溢價率下降了20個百分點。
二季度，土地市場處于平穩上升階段，符合土地供應周期的規律，房企為滿足發展需求，補充土地儲備需求強烈，加之房價持續上漲，市場看好后期樓市，引致土地市場有所升溫。供需緊張的熱點城市推出稀缺地塊，導致高價地再次出現，部分城市優質地塊的成交價格甚至超越了歷史高值。
圖13 2012年以來異常交易地塊成交上報宗數和月均溢價率統計情況
二、當前市場形勢分析
(一)宏觀經濟復蘇弱于預期，但貨幣環境總體寬松，新型城鎮化規劃出臺預期強烈，市場對土地要素預期收益看高，在上述因素綜合作用下，地價呈現加速上漲態勢
一方面，宏觀經濟復蘇形勢趨緩，地價上漲的內在經濟支撐有所弱化。從國際上看，美國量化寬松政策退出的預期逐漸強化，熱錢進入我國市場套利的動力減弱。同時，歐元區經濟長期萎縮導致需求不振，歐洲央行通過下調歐元區主導利率激活經濟。國際經濟環境的波動對我國宏觀經濟影響持續，我國經濟發展的壓力加大。就國內而言，2013年二季度，國內經濟增長低于預期。統計局數據顯示，二季度我國投資和消費都出現了非預期低迷。6月份中國制造業PMI 指數為50.1%，回落0.7個百分點，該指數雖然位于臨界值之上，但仍屬于低位徘徊狀態。整體經濟結構性矛盾激化，資源長期錯配導致的“去庫存”“去產能”進度遲緩、內生性下滑力量加強等因素，導致2013年上半年經濟復蘇乏力，整體經濟呈弱勢復蘇態勢。本季度商業地價漲幅的收窄也從側面印證了經濟環境的影響。
另一方面，貨幣環境整體寬松，土地有效需求旺盛，市場因素推動地價持續上升。2013年上半年，受宏觀經濟不景氣影響，信貸投放繼續放量；受人民幣升值影響，外匯占款規模進一步增加，資金面呈現出近一年來最為寬松的局面。5月末，廣義貨幣(M2)余額達到104.21萬億元，同比增長15.8%，比上年同期高2.6個百分點。盡管二季度后期市場資金逐漸緊縮，結構性矛盾突出，但資金總量仍然充足。貨幣環境的總體寬松，成為支撐整體土地價格的持續上升的重要因素。從房地產開發投資資金來源來看，2013年以來國內貸款資金來源同比一直處于較高水平，而利用外資較去年則有大幅上漲。加之行業預期看好，出于發展策略考慮，房地產開發資金投入土地市場，購置優質地塊的需求上升，直接推高了二季度商業、住宅地價。
圖14 2012年-2013年1-5月房地產開發企業資金來源變化情況
同時，新型城鎮化規劃出臺預期強烈，相關配套政策加速制定，加之部分地方政府債務償債期限將至，土地出讓收益仍為地方償債的主要資金來源，也在一定程度上維持了土地市場回暖的態勢。國家審計署的《36個地方政府本級政府性債務審計結果》顯示，2012年底，4個省本級、17個省會城市本級地區有55%的債務承諾以土地收入償還。地方政府償債期將近，在國內經濟增長仍然較緩的背景下，部分地方政府依靠土地市場平衡財政收支的客觀需求仍然較強。
在新型城鎮化帶動的土地預期升值空間和地方政府態度不明朗的背景下，綜合、商服、住宅、工業用地價格都延續去年以來的上漲態勢。
(二)房地產市場調控政策導向未變，但“新國五條”對市場的抑制性影響有限；住宅需求居高不下，房企拿地積極，拉動住宅地價明顯上漲
2013年第二季度，宏觀政策仍以延續為主。盡管“新國五條”的頒布向市場表明了中央政府堅持房地產市場調控的決心，但地方政府在政策落實中態度不一，多數力度不強，在短期內控制房價、穩定市場的實際效果不明顯。一季度因尚未明確調控政策操作細則，多地陷入二手房恐慌性購房過戶；二季度以來，中央亦未對各地“國五條”細則實施情況表態，加之新型城鎮化草案懸而未決，政策處于模糊空檔期，在“新國五條”落地力度低于預期的情況下，隨著調控政策效應遞減，樓市整體依然延續此前的高溫熱度，購房者、開發商對市場的判斷再次出現一致看漲，房屋交易市場回暖。
上半年以來，市場資金對樓市熱情不減，依靠房屋市場進行資產保值增值的偏好未改。房屋市場熱銷，刺激了房地產開發投資的需求，房企一方面受益于前期銷售業績較好，資金回籠速度加快，自有資金較為充足，另一方面得益于融資渠道的拓展，融資能力不斷提高，企業資金相對充裕。加上一些高價地成交釋放出向好信號，市場對樓市、地市普遍比較樂觀，房企拿地策略由“審慎”變為“積極”，由此引發住宅地價漲幅較上一季度呈現明顯擴張態勢。
(三)經濟結構調整下政策預期向好，多地明顯加大新興產業用地支持力度，加之成本因素的剛性提升，是工業地價漲幅擴張的重要原因
為了促進產業結構調整，5月19日《國務院批轉發展改革委關于2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》(國發〔2013〕20號)中提出 “擴大營業稅改征增值稅試點范圍，在全國開展交通運輸業和部分現代服務業營改增試點”“落實和完善對成長型、科技型、外向型小微企業的財稅支持政策”“擴大中小企業股份轉讓系統試點范圍，健全投資者尤其是中小投資者權益保護政策體系”等要求，李克強總理也多次強調盤活資金存量，并明確要求“要通過激活貨幣信貸存量支持實體經濟發展”。諸多措施表明，中央對支持工業、服務業企業、對實體經濟發展給予充分的政策和資金支持，工業產業政策利好工業用地市場。同時，全國多地對物流集散中心、服務外包產業園、高新技術產業園區以及其他主導產業配套工業園區建設等給予政策和信貸支持，在一定程度促進了相關產業用地需求的增加。此外，隨著征地補償標準逐步提高，也直接增加了新增工業用地的取得成本。
盡管PMI等經濟數據表明2013年二季度經濟增速放緩，工業生產者價格出現下滑，但受上述多重因素的影響，工業地價仍然保持上漲態勢，且漲幅有所擴大。
三、后期走勢預判及關注要點
2013 年下半年，我國經濟進入深度轉型時期，支持實體經濟發展和新型城鎮化規劃的落地和實施，將推動投資和消費的共同增長，但受產業結構升級調整、房地產調控政策持續以及信貸政策的調整，預計2013 年下半年我國經濟仍將保持弱復蘇的態勢。
盡管二季度后期出現資金流動結構性緊張，但在房地產開發企業市場購地和房地產開發投資方面并未出現回落的態勢，隨著三季度土地供應逐漸放大，以及部分城市的優質地塊入市，市場出現高價地的可能性依然存在，土地市場上升的態勢不會發生根本性變化。
新一屆政府調控的思路更加注重激活現存量，控制新增量，轉型調結構，未來的調控思路也將由行政手段為主的短期調控向建立長效機制轉變。下一階段我們建議，一是要密切關注地價走勢與宏觀經濟的協調性，保持土地市場的平穩運行。從近兩個季度的市場態勢來看，土地價格已經步入較高位運行軌道，考慮到下半年土地供應持續增加等規律性因素，如無其他因素的影響，地價上漲的動力仍然存在。此背景下，需密切跟蹤分析地價與宏觀經濟走勢的協調性，逐步疏導和理順引起價格局部異動的相關因素，促進市場平穩發展。二是要把握好供地節奏，強化供前分析和供后監管，引導市場理性預期。避免優質地塊集中進入市場，同時加強優質地塊的入市研判，出現高價地的城市應及時公布宗地相關信息及價格影響因素分析；加強對已供土地的開發利用動態監管，集約節約地利用好稀缺的土地資源，充分發揮其要素投入作用，引導市場的理性預期。三是協同有關部門引導金融資本的合理流向，關注地方債務風險，避免過多資金沉淀于土地，發揮好土地的資源、資產、資本多重屬性的綜合作用，更加合理的服務于新型城鎮化建設，適應產業結構轉型升級的新要求。
圖5 重點城市綜合地價環比、同比增長率曲線圖（%）
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