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不同地區漲跌互現市場預期趨于理性

樓市調控別指望一副藥方治百病

在剛剛過去的“十一”長假期間，各地樓市熱度不減，北上廣和不少二線城市成交量回升，房價上漲勢頭明顯。據研究院發布的報告顯示，9月份全國100個城市(新建)住宅平均價格環比8月上漲1.07%，其中79個城市環比上漲，21個城市環比下跌。專家認為，在調控政策相對平穩、貨幣政策基調未變、土地市場趨于升溫和城鎮化進程加快等因素共同作用下，當前房價整體呈現穩中有升態勢。目前樓市調控已取得一定成效，應加快研究制定房地產市場調控長效機制，穩定市場情緒和預期，促進房地產行業平穩健康發展。

樓市價格呈現連續上揚

“以北京為例，截至9月底，全市住宅成交量已超過去年全年。”研究院副院長黃瑜表示，“銀十”旺季，樓市繼續升溫。在當前房源銷售壓力不大的情況下，房企擁有更多市場定價權，通過高價加推、減小優惠力度等方式提價。

“去年下半年以來，房地產市場持續上行，今年已形成‘漲勢’。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，就近期而言，土地市場的火爆，明顯增加了人們看漲房價的預期。根據相關監測數據，9月份，全國10大城市土地出讓金環比8月大增79%，同比去年9月暴增199%。

業內人士指出，今年以來北京陸續推出限房價、競地價地塊，是期望通過行政手段來平穩房價。中原地產市場研究總監張大偉表示，北京后期限房價競地價每年有2萬套的供應量，以及其他可能的長效機制將會在四季度逐漸出臺，這對市場的影響非常大，有望逐漸抑制房價的上漲幅度。

調控政策取得一定成效

分析人士認為，當前房地產調控政策已經取得了一定的成效。根據研究院發布的最新百城房價指數報告，2013年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10554元/平方米，環比8月上漲1.07%。值得注意的是，其中79個城市環比上漲，另外還有21個城市在環比下跌。

實際上，近兩年來房地產市場分化明顯，呈現出較強的地域性特點，一線城市、二線城市和三四線城市的房價漲幅相差甚遠，一些三四線城市房價已經下滑。專家認為，隨著我國城鎮化進程的不斷加快，越來越多的農村人口涌向城市，住房等需求陡增，尤其在北上廣等一線城市，教育、醫療、就業等優質資源過于集中，進一步導致城市人多地少、供不應求的矛盾加劇，房價上漲在所難免。此外，由于統計口徑的緣故，更多的三四線城市房價數據并未統計公布，大中城市房價上漲一定程度上被當作全國樓市普漲的假象。

“今年的房地產市場已經回歸到一種市場化、理性化的狀態，房地產業和實體經濟以及人均收入同步上升，這是一個正常、合理的局面，而脫離了經濟基本面的房價上漲則是不正常的。”中華全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生表示，今年以來，房地產企業資金充裕、地價繼續上漲、貨幣政策穩定，在這樣的大環境下，房價的走向更加市場化，房價的上漲和下跌在不同的城市同時存在，總體來說同比漲幅趨緩，房價回歸了理性，市場化作用逐步取代了行業干預。

調控也需要與時俱進

針對一線城市和二三線城市價格漲勢分離，特別是北上廣深等城市新房價格同比漲幅較大的現象，專家認為，這暗示著一線城市對政策調控具有很強的抗受性，以往“一刀切”的調控需要與時俱進，更不要指望一副藥方治百病，應分區域對癥開方，在嚴格執行調控政策的基礎上，增強政策的針對性、靈活性和有效性。

“盡管目前來看，今年整個房價漲得有點兒多。但總體來講，目前整個市場的預期還是比較平穩的。”財經評論員馬光遠表示，現在老百姓最擔心的是假調控，一方面是行政調控不利，另一方面通過行政調控本身又延誤長效機制的建設。這樣的市場既傷害政策的公信力，又傷害了我們未來對整個房地產正確的預警，所以政策一定要明確。

專家認為，當前在導致房價上漲情緒升溫的因素中，調控政策扮演了重要角色。政府部門要加強溝通協調，從土地、金融、稅收等體制機制入手，抓緊研究制定房地產調控長效機制，進一步弱化樓市調控行政色彩，強化市場主導作用。