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新聞分類: 行業新聞
作者: ycpm
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2020-08-31 16:00:32

11月20日,國務院法制辦公布了《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》(下稱“送審稿”)公開征求意見的通知,針對繳存制度不完善,城市之間資金無法融通,資金提取、使用和保值、增值渠道偏窄等問題進行了修改和完善;其中,擴大公積金的繳存范圍及提取條件、促進公積金資金的保值增值等條款引發了社會各界熱議。

“送審稿修訂的內容雖然不少,但說實話,缺少亮點?!?1月26日,中原地產首席分析師張大偉接受《華夏時報》記者采訪時表示,公積金最大的問題是貸款上限太低,不解決貸款上限問題的修訂意義都不大。不過,上海城市經濟學會高級經濟師顧海波對本報記者表示,送審稿的意義可能不在本身,“受到經濟下行壓力等因素的影響,樓市的庫存越積越多,此次修訂的目的主要是去庫存。”

據了解,本次修訂距上一次已有13年之久,隨著我國經濟環境的變化和房地產市場的迅速發展,原有的住房公積金制度在實施中已暴露各種弊端。

一波三折

現行的《住房公積金管理條例》于1999年4月3日以國務院令第262號頒布。作為維護住房公積金所有者的合法權益、促進城鎮住房建設、提高城鎮居民的居住水平而制定的條例,一直是全國住房公積金繳存、使用和管理的基本法律依據。

2002年3月24日,國務院根據全國住房公積金制度的發展情況,公布了《國務院關于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》,對全國統一的條例作了相應修改。然而,隨著我國經濟環境的變化和房地產市場的迅速發展,房價早已今非昔比,加之公積金政策因提取條件苛刻、享受人群有限且利用率不高而被不少民眾認為“劫貧濟富”,引起輿論對公積金制度合理性的質疑和對公積金制度改革滯后的不滿,一再呼吁盡快改革住房公積金制度。

為此,2011年年底,時任住建部部長姜偉新明確提出,要求在2012年6月前,完成修訂的工作并上報國務院法制辦,但這一工作在2012年6月時并未如期完成。于是,在2012年年底,住建部再次明確提出,2013年要完成修訂草案稿,并上報國務院法制辦,結果修訂工作再次延遲,因繳存擴面、聯網監管、用途創新等方面問題,相關部門之間存在各種復雜分歧,長期不能形成相對統一的共識,直到2014年年底才完成修訂草案稿的有關工作。

《住房公積金管理條例》的修訂過程可謂一波三折,但呈現出來的送審稿并未超出預期。

據記者了解,送審稿對提取條件進行了放寬,除了明確購買、建造、大修、裝修自住住房可以提取住房公積金外,公積金可用于繳納物業費。在此之前,該條款僅在上海少數地區試行,此次《條例》的修訂,意味著有可能將來全國都普遍實施該政策。

除了對提取條件放寬之外,送審稿規定無雇工的個體工商戶、非全日制從業人員以及其他靈活就業人員同樣可以繳存住房公積金。此前,只有正式單位的職工,才可以繳存住房公積金。

“雖然擴大了繳存范圍,放寬了提取條件,但實際效果依然很小,公積金的使用率會提高一些,但上升空間不大。”11月26日,顧海波告訴記者,增加的這部分繳費范圍大都屬于低收入人群,他們的購買力不夠,即便因此而進入了公積金貸款買房的行列,政府、銀行、農民工都有風險,若干年后,我國的斷供現象一定會擴容。

一石二鳥

有專家分析認為,此次修訂,一方面可以盤活沉睡的公積金,另一方面能起到刺激樓市的作用,可謂“一石二鳥”。

顧海波表示,樓市潛在的供應遠遠大于有效需求,有支付能力的需求在萎縮,為此產生了大量“鬼城”,近期的各種公積金新政均是為了去庫存;但是,政策看起來很熱鬧,直接作用微乎其微,去庫存的關鍵就是降房價。

國家統計局最新公布的數據顯示,截至今年10月,我國商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米,再創歷史新高,跟去年同期的58239萬平方米相比,一年內增加了1億多平方米,增幅將近18%。

其實,面對庫存壓頂,全國樓市從2014年就打響了“去庫存之戰”。今年以來,央行多次降息、3?30新政、9?30新政等利好消息更是接連出擊,各個地方政府也采取了公積金政策調整、二套房首付放寬等刺激性措施。但從數據來看,全國樓市整體去庫存效果不明顯。為此,不久前,中央對去庫存的表態,在房地產市場釋放出強烈的政策信號。

“銀行有自己的風險評估系統,除了通過降息、降準等政策手段,商業銀行撬動庫存的方法并不多;因此,只能在住房公積金身上下功夫,但意義不大?!睆埓髠シQ。

早在9月22日,住建部在其官網上就發布了《住房城鄉建設部關于住房公積金異地個人住房貸款有關操作問題的通知》,明確了公積金異地貸款的職責分工及辦理流程,公積金異地貸款有了操作細則。緊接著,住建部、財政部、央行又聯手發布《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》,明確自今年10月8日起,全面推行公積金異地貸款業務。但是,由于各地的公積金政策不同、額度松緊不一、貸款信息平臺難對接等各種問題,在實際操作層面執行難度非常大。

“全國公積金最普遍最大的問題是額度問題,以北京為例,90平米以下的首套住宅最高只能貸到120萬元,即便按照200萬元的房款計算,也需要80萬元的首付;而90平米以上只能貸款80萬,就是個雞肋?!睆埓髠ケ硎?,近期,公積金的政策頻出,但均未觸及貸款額度上限的問題,很多人都希望把公積金變為類似于國家房屋銀行的職能,但事實上由于資金來源的問題,根本達不成那個效果。

張大偉建議設立國家房屋銀行,類似于美國的房地美和房利美,把全民的首套和二套需求交由房屋銀行機構來做,以國家補貼的形式來支撐,個人的非普通住宅找商業銀行,但140平米以內的首次購房或者二次購房均可以享受到國家房屋銀行的折扣,這應該是國家來做的事。

據記者了解,此次送審稿中,首次允許發行住房公積金個人住房貸款支持證券,這也被認為是為國家房屋銀行設立鋪路。